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Audits bâtimentaires
Un audit n'a d'intérêt que s'il se termine par des décisions. Le livrable n'est donc pas une liste d'écarts, mais un plan d'action classé par obligation, par risque et par échéance.
Trois situations déclenchent généralement une demande d'audit : une acquisition ou une prise à bail, un avis défavorable de la commission de sécurité, ou un changement d'exploitant qui découvre un patrimoine dont il ignore l'historique.
Dans les trois cas, la difficulté est la même : distinguer ce qui est réellement exigible du bâtiment tel qu'il a été autorisé, de ce qu'exigerait la réglementation applicable à une construction neuve. Un bâtiment ancien conforme à son époque n'est pas nécessairement non conforme aujourd'hui.
Ce que je livre
- Rapport de visite illustré, écart par écart, avec localisation
- Qualification de chaque écart : obligation réglementaire, prescription de la commission, ou bonne pratique
- Plan d'action hiérarchisé par niveau de risque et par échéance
- Estimation budgétaire des travaux correctifs
- Restitution orale avec les équipes d'exploitation
Réglementaire ou bonne pratique ?
Les deux colonnes ci-dessous ne se valent pas : la première engage, la seconde se discute. Elles sont volontairement séparées.
Ce qui relève de l'obligation
- ERP : règlement de sécurité applicable au type et à la catégorie
- IGH : règlement propre aux immeubles de grande hauteur
- Lieux de travail : obligations de conception et de prévention de l'incendie
- Habitation : dispositions applicables à la famille du bâtiment
Ce qui relève de la bonne pratique
- Reconstituer l'historique administratif du bâtiment avant la visite (dossiers d'autorisation, PV de commission)
- Photographier systématiquement chaque écart : un rapport sans image est difficile à défendre
- Chiffrer les travaux, même grossièrement : un plan d'action non chiffré n'est jamais arbitré
Textes de référence
- Arrêté du 25 juin 1980 modifié (règlement de sécurité ERP)
- Arrêté du 30 décembre 2011 modifié (règlement de sécurité IGH)
- Arrêté du 31 janvier 1986 modifié (bâtiments d'habitation)
- Code du travail, art. R.4216-1 et suivants (conception) et R.4227-1 et suivants (prévention de l'incendie)
- Arrêté du 9 mai 2006 (parcs de stationnement couverts, type PS)
Références citées à titre indicatif, dans leur version en vigueur à la date de publication. Elles ne dispensent pas de l'analyse du cas particulier.
Point de vigilance
La question la plus délicate d'un audit est celle du droit acquis. Un bâtiment existant n'a pas à être remis au niveau de la réglementation en vigueur du seul fait qu'elle a évolué ; en revanche, des travaux, un changement de type ou une aggravation du risque peuvent faire tomber cette antériorité, parfois pour tout le bâtiment et pas seulement pour la zone concernée. C'est une zone d'appréciation réelle, sur laquelle l'avis de la commission peut varier d'un département à l'autre. Un audit sérieux signale ces points comme discutables au lieu de trancher unilatéralement.
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